Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a odszkodowanie dla właściciela nieruchomości

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a odszkodowanie dla właściciela nieruchomości

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości, która znajduje się w obrębie danej lokalizacji lub w jej pobliżu. Nieruchomość z dnia na dzień może stracić na wartości kilkadziesiąt procent, co w skrajnych przypadkach wielkopowierzchniowych działek, oznacza dla właściciela gruntu stratę wieluset tysięcy czy nawet milionów złotych. Czy w takim razie niekorzystna zmiana planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że właściciel nieruchomości jest bez szans w konfrontacji z uchwałą gminy? Czy za zmiany planu miejscowego może otrzymać odszkodowanie? W jakich terminach należy zgłosić roszczenie?

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan zagospodarowania przestrzennego) stanowi akt prawa miejscowego, na podstawie którego gmina przesądza o przeznaczeniu danego terenu, jak również decyduje o sposobach jego zagospodarowania oraz zabudowy.

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego lub jego uchwalenie często jest skutkiem działań inwestorów prywatnych realizujących wszelakiego rodzaju przedsięwzięcia budowlane (np. fabryki, centra handlowe, słupy przesyłowe, itp.), a także wynikiem przeprowadzania na danym terenie inwestycji publicznych (np. budowy obiektów użyteczności publicznej lub dróg publicznych). Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwalenie MPZP może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. W przypadku obniżenia wartości działki właściciele i użytkownicy wieczyści takich nieruchomości posiadają roszczenie z tytułu ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego a prawa właścicieli nieruchomości

Na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 741; dalej upzp), właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, leżących na obszarze uchwalonego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego, mają możliwość skorzystania z ochrony prawnej zagwarantowanej przez wskazaną ustawę. Mowa o przypadku, kiedy uchwalenie lub zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowoduje, że korzystanie z tej nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Wówczas wskazanym podmiotom przysługuje prawo żądania od gminy lub od władającego terenem zamkniętym odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę bądź żądania wykupienia nieruchomości lub jej części (art. 36 ust. 1 upzp).

Kiedy zmiana planu zagospodarowania przestrzennego powoduje możliwość uzyskania odszkodowania?

W przypadku wyboru odszkodowania, trzeba zaznaczyć, że roszczenie to odnosi się do rzeczywistej szkody, jaką poniósł uprawniony (damnum emergens), a nie do utraconych korzyści (lucrum cessans). Wówczas uprawiony musi wykazać wysokość szkody, jak również związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy jej powstaniem a podjęciem uchwały w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tj. zmiany przeznaczenia nieruchomości).

Wartość szkody wycenia się poprzez zestawienie przeznaczenia danej nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie miejscowym z jej przeznaczeniem określonym w planie poprzednio obowiązującym.

Nadto, należy udowodnić, że wskutek wejścia w życie uchwały o wprowadzeniu planu miejscowego lub jego zmiany dotychczasowe korzystanie z nieruchomości zostało ograniczone lub uniemożliwione. Warto wskazać, że oceniając tę przesłankę uwzględnia się zarówno dotychczasowe faktyczne wykorzystanie nieruchomości, a także ewentualne możliwości jej wykorzystania. Istotny jest fakt, że możliwość wykorzystania nieruchomości w dany sposób wcześniej istniała.

Roszczenie dotyczące wykupu nieruchomości przez gminę

Z kolei, jeżeli w wyżej opisanym przypadku właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości wybierze roszczenie dot. wykupu nieruchomości, to gmina ma obowiązek wykupu jej w całości lub w części. Przy roszczeniu tym wystarczy jedynie wskazać fakt uniemożliwienia lub ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, które zostało spowodowane uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, roszczenie to jest niezależne od powstania uszczerbku majątkowego.

Co ważne, realizacja wskazanych roszczeń może również nastąpić poprzez zaoferowanie przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej na podstawie art. 36 ust. 2 tejże ustawy. Oferta gminy stanowi rekompensatę za ograniczenie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości, a uzależniona jest od możliwości i woli gminy.

Wskazane roszczenia posiadają charakter cywilnoprawny i mogą być realizowane na podstawie umów (co ważne w formie aktu notarialnego). Wspomniane roszczenia właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości stają się wymagalne z datą wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (lub jego zmianą) oraz ulegają przedawnieniu na ogólnych zasadach k.c. (art. 118 k.c.).

Co wtedy, kiedy uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego wynika z przyczyn niezależnych od gminy?

Natomiast, art. 36 ust. 1a upzp, wyłącza możliwość skorzystania przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości ze wskazanych roszczeń w określonej sytuacji. Mowa o przypadku, kiedy treść planu miejscowego, która powoduje skutek określony w ust. 1 tego artykułu, nie jest samodzielnym ustaleniem przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego. A wynika ona między innymi z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych, itd.

Przepis ten wszedł w życie z dniem 01.01.2018 r. W wypadku wystąpienia okoliczności wskazanych w art. 36 ust. 1a upzp, właściciel lub użytkownik wieczysty danej nieruchomości nie ma możliwości wystąpienia do gminy z roszczeniem o odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego lub o wykupienie nieruchomości w całości lub w części.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego

Natomiast na podstawie art. 36 ust. 3 upzp, w przypadku obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, który zbywa ją i nie skorzystał z ww. roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości.

Uprawniony może zrealizować to roszczenie w przypadku faktu zbycia tej nieruchomości, czyli odpłatnego przeniesienia prawa własności lub użytkowania wieczystego, np. na podstawie umowy sprzedaży, zamiany, a także wyodrębnienia oraz sprzedaży nowej działki powstałej wskutek podziału dotychczasowej nieruchomości.

Wysokość odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości

Trzeba podkreślić, że przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie umowy darowizny nie daje możliwości wystąpienia ze wskazanym roszczeniem wobec gminy. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży danej nieruchomości.

Z kolei wartość odszkodowania stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego zanim została dokonana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 upzp).

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego – kiedy należy zgłosić roszczenia?

Roszczenie o wypłatę tego odszkodowania może zostać zgłoszone przez wskazane podmioty z chwilą zbycia nieruchomości (tj. datą właściwej umowy), aczkolwiek w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Termin ten jest terminem zawitym – jego upływ powoduje wygaśnięcie prawa do żądania tego odszkodowania. Ponadto, trzeba pamiętać także, iż w przypadku stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości, gmina może żądać od aktualnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (popatrz: art. 36 ust. 6 upzp).

Zgodnie z ww. ustawą, gmina ma 6 miesięcy od złożenia wniosku przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń określonych w art. 36 ust. 1-3 upzp. W wypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości, podmiotom tym przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a odszkodowanie dla właściciela nieruchomości
Ocena: 5/5
(głosy: 3)