Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości a plan miejscowy

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości a plan miejscowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy) stanowi akt prawa miejscowego, na podstawie którego gmina przesądza o przeznaczeniu danego terenu, jak również decyduje o sposobach jego zagospodarowania oraz zabudowy. Inwestycje publiczne, takie jak przykładowo budowa dróg publicznych czy działania inwestycyjne podmiotów prywatnych (np. centrów handlowych) niejednokrotnie wpływają na zmianę lub uchwalenie planu miejscowego. W przypadku spadku wartości nieruchomości, jej właściciele i użytkownicy wieczyści mają prawo wnieść roszczenia z tytułu ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób. Jak w takim razie uzyskać odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości?

Utrata wartości nieruchomości – przykłady

Spadek wartości nieruchomości może być związany z przekształceniami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, do których możemy zaliczyć między innymi takie zmiany jak: zmiana celu wykorzystania działki, ulokowanie na nieruchomości lub w jej sąsiedztwie ruchliwej drogi, wysypiska śmieci, spalarni odpadów bądź osiedla mieszkaniowego. Jeżeli takie lub podobne zmiany planu miejscowego spowodowały obniżenie wartości nieruchomości, jej właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo m.in. ubiegania się o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości – narzędzia prawne

Osoby pokrzywdzone wskutek ww. utraty wartości nieruchomości, chociaż nie zawsze z tego zdają sobie sprawę, mają do dyspozycji narzędzia prawne, które umożliwiają uzyskanie rekompensaty za szkody dotyczące zmiany lub wejścia w życie miejscowego planu.

Odpowiednie zapisy na ten temat zostały zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 741; dalej upzp). Na podstawie art. 36 tej ustawy, właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, leżących na obszarze uchwalonego lub zmienionego planu miejscowego, mają możliwość skorzystania z ochrony prawnej zagwarantowanej przez wskazaną ustawę, jeżeli uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyczyni się do tego, że użytkowanie danej nieruchomości lub jej części, tak jak do tej pory stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości musi odnosić się do rzeczywistej straty

Zgodnie z art. 36 ust. 1 upzp, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę bądź wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku wyboru odszkodowania, trzeba zaznaczyć, że roszczenie to odnosi się do rzeczywistej szkody, jaką poniósł uprawniony.

W tym przypadku, wysokość szkody wiąże się z porównaniem przeznaczenia nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie miejscowym z jej przeznaczeniem z planu poprzednio obowiązującego. Właściciel lub użytkownik wieczysty musi wykazać również, że wejście w życie lub zmiana planu miejscowego uniemożliwiło lub w znacznym stopniu ograniczyło korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Co więcej, trzeba także wykazać związek przyczynowy między zmianą lub wejściem w życie planu miejscowego, a spadkiem wartości nieruchomości.

Odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości po sprzedaży danej działki

Z kolei, na podstawie art. 36 ust. 3 upzp, w przypadku obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany, właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, który zbywa ją i nie skorzystał z roszczeń wymienionych w ust. 1 tego artykułu, posiada roszczenie w stosunku do gminy tytułem odszkodowania za obniżenie wartości tej nieruchomości. Wówczas wskazane podmioty żądające od gminy odszkodowania nie muszą wykazywać, że doszło do skutków wejścia w życie planu miejscowego określonych w art. 36 ust. 1 upzp.

W przypadku tego odszkodowania, wystarczy tylko sprzedać daną nieruchomość po wejściu w życie planu miejscowego bądź jego zmiany oraz wykazać, że wskutek wejścia w życie planu miejscowego (lub jego zmiany) doszło do obniżenia wartości nieruchomości, co spowodowało sprzedaż nieruchomości za niższą kwotę. Trzeba zaznaczyć, że właściciel lub użytkownik wieczysty może domagać się tego roszczenia jedynie w przypadku zbycia nieruchomości, tj. odpłatnego przeniesienia prawa własności lub użytkowania wieczystego, np. wskutek umowy sprzedaży, czy zamiany.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 upzp, „wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży danej nieruchomości, a jego wartość stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.”

Ile czasu ma gmina na reakcję w odpowiedzi na wniosek właściciela działki?

Zgodnie z ww. ustawą, gmina ma 6 miesięcy od złożenia wniosku przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wykonanie obowiązku wynikającego z ww. roszczeń (art. 37 ust. 9 upzp). W wypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania, podmiotom tym przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Kiedy odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości ulega przedawnieniu?

Rozważając wystąpienie na drogę postępowania sądowego wobec danej gminy, trzeba wziąć pod uwagę przedawnienie ww. roszczeń. Należy pamiętać o tym, żeby złożyć pozew o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w odpowiednim terminie.

W przypadku odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę (art. 36 ust. 1 upzp), roszczenie to staje się wymagalne z datą wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (lub jego zmianą) oraz ulegają przedawnieniu na ogólnych zasadach k.c., tj. w okresie 6 lat od wejścia w życie zapisów planu miejscowego (art. 118 k.c.).

Kiedy należy zgłosić roszczenie o wypłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości?

Natomiast, roszczenie o wypłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości z art. 36 ust. 3 upzp może zostać zgłoszone przez właściciela lub użytkownika wieczystego w momencie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana weszły w życie. Upływ wskazanego terminu wiąże się z wygaśnięciem prawa do żądania tego odszkodowania.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości a plan miejscowy
Ocena: 5/5
(głosy: 3)